深圳一楼盘9小时吸金31亿二手房价倒挂带来套利空

北京青年报客户端消息，9小时吸金31亿元。 近日，深圳网红物业海德花园A区开盘，237套全部售罄，平均两分钟左右卖出一套。 有分析指出，除了区位、学历等因素外，这类项目的火爆主要是因为二手房价格倒挂严重。 这一现象也引发了部分购房者投资投机，玩起了“买即赚”的新套利。 为什么会出现房价倒挂现象，这会对房地产市场产生怎样的影响？

深圳首个楼盘项目237套住宅甄选9小时完成

深圳海德花园属于豪宅项目，也是今年第一个需要积分的楼盘项目。 6月12日，项目A区推出237套住宅开售，664批购房者完成每套200万元意向保证金冻结，成功入围抽签环节。 入围积分为52.5分，中奖率仅为36%左右。 开业当天，从上午9:00开始售罄，历时9小时，平均两分钟售完一套。 据了解，本次房源单盘面积约86平方米至161平方米，备案均价约12.6万/平方米，单价区间约12.1万-13.1万/平方米. 每套小户型总价上千万元出头。

这是今年深圳首个太阳能项目，却是海德花园项目第三次开盘即售罄，第三次获得“每日CD”称号。 2021年11月和2022年5月，海德公园将分别推出181套和239套房屋。 全区239套房源6小时内全部选出，约1分半钟售出1套，成交57亿元。

走红背后是带来套利空间的价格倒挂正在驱动

至于海德公园项目受欢迎的原因，业内认为与其所在的区位、教育等因素有关。 从地理上看，海德公园西侧是安托山混凝土场，未来将改建成侨城东路，连接滨海大道和西丽，西丽将成为未来最大的综合交通枢纽。 未来深圳湾超级总部、香蜜湖新金融中心的建设也将辐射至安托山板块，地块稀缺，增值潜力巨大。 教育资源方面，项目目前在红岭实验小学招生范围内，初中在深圳市四大名校之一的深圳高级中学南校区招生范围内.

不过，业内人士指出，该项目之所以火爆，更重要的原因在于一手房和二手房价格倒挂，这将为高端需求者带来一定的套利空间。

58安居客研究院南院副院长吴春伟表示，目前深圳新房市场分化，冷热不均。 与周边二手房相比，海德公园项目价格倒挂。 此外，项目地处新兴豪宅区，楼盘品质也较高。 价格优势明显，因此具有较高的关注度和吸引力。

据公开报道，与海德公园隔街相望的万科禅山公馆二手房挂牌均价在20万元/平方米左右，金鹭花园二手房挂牌均价在20万元/平方米左右。而天健公馆为17万元/平方米-20万元/平方米，稍旧的雅福居（2010年建成）挂牌均价也在15万元/平方米-17万元/平方米。 可见，海德公园是一个套利空间明显的新项目。 有分析称，以此次海德公园最小的户型计算，未来在二手房市场以20万元/平方米的单价出售，可赚取约600万元。

上海某楼盘认购现场现形形色色新“黄牛”

“深圳倒挂现象并不严重，只存在于个别楼盘，热销楼盘存在新套利的可能，高端需求依然存在，火爆的原因不仅仅因为区位和程度，易居研究院研究总监严跃进介绍，由于部分城市房价倒挂，住宅领域也出现了比较明显的“新”操作购房，也是近期一些大城市的热点问题，在近两年的房价倒挂现象中，新房市场出现了“价格洼地”的现象，而且有一个比较明显的现象认购新房的“无风险套利”，即利润空间大，盈利相对稳定，盈利无风险。因此，在一些大城市的新房市场，往往出现乱象房屋难找、排队摇号、假结婚等现象。 持有和使用来源不明的资金“赚新钱”。 “买来赚”、“摇新房赚2000万”、“中奖发财”等负面舆论新闻也明显增多，导致市场印象极差。

这起事件指的是5月份引起关注的上海网红番云津东方项目。 该项目为云锦东方三期，认购时间为5月12日至16日。 主要户型为176-467平方米的公寓及联产，共105户。 价格方面，录得均价16.5万元/平方米，总价2900万元至7700万元/套，堪称上海顶级豪宅。 最终，该项目因干扰市场秩序、开盘销售等后续活动而暂停。

据严跃进介绍，按照这处楼盘的实际情况，周边二手房售价在20万元左右，每平方米差价在5万元左右。 一些400平方米以上的楼盘项目，总价差在2000万元左右。 “价格倒挂现象使得购房者投资投机情绪非常强烈，买新房的情绪还是比较重。”

为什么会出现价格倒挂？

据易居研究院统计，上海、北京、苏州三个城市最赚钱。 通俗的理解是，如果在上海、北京、苏州等市区认购一套新房，每套可以轻松赚到309万、280万、251万元。 ，利润率相当于在三四线城市买豪宅的难易程度。 从这一点来看，认购这类新房的诱惑力是很强的，建新房的动力也会很强。

从统计情况来看，广州、深圳、佛山、燕郊、东莞等城市没有出现明显的房价倒挂现象，因此新业态的利润空间相对较小，新业态会相对较少。 但需要说明的是，根据实际反馈，这些城市也有部分行业新项目和部分新开项目。 比如广州市海珠区一些新项目开盘后，也有赚取差价抢购的动机。 . 当然，由于粤港澳大湾区存量房源较多，二手房价格上涨受到制约，客观上削弱了房价倒挂现象。

严跃进认为，房价倒挂现象与二手房价格高、新房价格低等原因有关。 二手房价格高的原因有很多，包括：二手房在学区资源好，相关房源位于地铁沿线或优质商圈，房源少，总价高低位，购房时间处于历史高位，购房赠车位赠阳台，房屋装修投入大等。二手房自然让房价倒挂现象更加明显。 新房价格偏低的原因有：限价政策对房价的打压、新房项目由精装定价调整为毛坯定价、精装修下调标准配置、主动降价等。期房楼花风险、房企量价策略的推进等。

如何化解房价倒挂带来的不利影响？

虽然在一些人看来千万豪宅楼盘日光，房价倒挂可以带来一定的利润。 但是玩新的操作引起了很多问题。 严跃进指出，这违反了房住不炒的总原则，也扰乱了房地产市场秩序。 从需求端看，改善型住房的合理需求面临入市困难，即违背了“支持刚性、改善型住房需求”的住房政策。 这种新市场被控制后，部分购房者的“一厢情愿”也会被打乱，最终影响到自己的购房计划。 从供给端看千万豪宅楼盘日光，在房价倒挂现象下，营销部门应对压力明显加大。 集资开市工作异常艰巨，客户投诉等问题也时有发生。 同时，部分房企会出现房源惜售，干扰所在城市新增房源供应计划，造成房源紧缺等问题。

严跃进表示，从今年上半年主要城市新房交易市场来看，房价倒挂明显干扰市场研判。 一些城市的部分区域出现了新房新房现象。 外界感觉市场非常火爆，房地产没有问题。 但与此同时，此类城市郊区市场的新项目表现不佳，去库存难度极大。 但由于新现象的出现，对市场冷热状况的调查分析造成了干扰。 购房者也会感到困惑，即“当前的房地产市场是过热还是过冷”。 这种混淆还会误导政策决策，影响政策出台的准确性和及时性。 目前，部分城市整顿新操作，包括严厉查处中介机构和违法房地产企业、劝阻部分购房者回笼资金、暂停开盘计划、调整摇号规则和认购规则等，值得肯定。 .

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵修驰也指出，由于二手房价格高于新房，买了新房后，不限购新房再卖，确实有好处。 利润空间。 从理论上讲，商品房和保障性住房应该各走各的路。 商品房不限价，经济适用房要有价。 目前，新房与二手房价格倒挂，不利于整个房地产市场的平稳健康发展。 由于新房限价，利润空间有限，房企经营举步维艰，部分企业岌岌可危； 由于新房便宜，二手房需求减少，导致人们买新房而不买旧房； 新房限价也减缓了整个楼市的回暖，不利于楼市信心的恢复。 “建议放开新房限价，房价必须与商品价格、地价、融资、拆迁等相关成本挂钩，有利于实现良性循环，稳定健康发展。”房地产行业。”