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兄弟姐妹们，周末有一件重要的事情我忘了说。
存量房贷利率下调？
周末，一则新闻刷屏，引起了大家的讨论，那就是——在近日的国务院新闻办新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹兰表示，就存量房贷利率下调表达了立场。
我们来看看局长怎么说。
邹兰表示，虽然贷款市场报价利率下降了0.45个百分点，但由于合同约定的加息幅度是在合同期限内固定的，所以往年发放的存量房贷利率仍处于水平相对较高。 这和预付款的大幅增加有比较大的关系。 客观上，提前还款也对商业银行的收入产生了一定的影响。 按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行自主与借款人协商变更合同协议、以新贷款置换存量贷款。
其中，“支持鼓励商业银行自主与借款人协商变更合同协议，或以新贷款替代现有贷款”，引发市场对个人房贷存量贷款利率下调的讨论。
大家都在问：这是下半年存量房贷利率下调的信号吗？ 像泰勒一样，前几年高利率买车的人，可以去银行换成低息抵押贷款吗？
目前，泰莱房贷利率经过多次LPR下调已经达到4.89%存量房贷利率将下调？多家银行回应，但现在五年期LPR利率低至4.2%，还有差距。 假设存量贷款利率真的能降到LPR的水平，可以省下不少钱。
随着6月LPR调整，北京、上海、广东、苏州等地个人住房抵押贷款利率近期也相应调整，个别城市首套房贷款利率降至3.6% 。
中国指研究院监测数据显示，2023年以来，全国已有40多个城市将首套房贷款利率下限调整至4%以下。 湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷款利率下限。 截至二季度末，70个大中城市中共有39个城市可以阶段性维持、降低或取消当地首套房贷款利率下限。 此次5年期以上LPR下调10个基点，符合条件的城镇首套房贷款利率预计回落至3.6%至3.9%区间，持续突破历史底部。
虽然新增住房贷款利率不断下降，但以较高利率购房并支付住房贷款的群体并没有从中受益。 因此，央行关于存量房贷的新表态引发热议。
您如何看待这一说法？
中信证券老师也算了一笔账，房贷利率下调对于房贷持有者来说无疑是利好。
以100万元抵押金额、30年还款期、本息等额还款方式为例：
1）高额抵押利率5.95%的贷款存量房贷利率将下调？多家银行回应，总利息约114万元。
2）以最新LPR4.2%利率贷款计算，总利息约为76万元。
前者的利息甚至超过了本金，后者比前者节省了38万元左右的利息，这可不是一个小数目。 而这也意味着银行抵押贷款收入的损失。
中信解读称，央行此次关于房贷利率下调的表态是鼓励谈判，而非强制。 因此，预计银行跟进《降贷指导意见》将存在一段“真空期”，真正享受到降贷带来的好处可能还需要一段时间。
中信表示，如果提前偿还贷款，银行利息收入将受到影响。 此外，银行资金的流动性将会恶化，这将导致银行的债务压力加大。 最重要的是，提前还款会对银行的资产负债表产生影响，进而影响银行的股价和股东情绪。
据第一财经报道，在联系中国银行、建设银行、招商银行、杭州银行、宁波银行等银行客户及信贷经理后，大多回应称未收到有关利息的相关政策。股票抵押贷款利率下调。 贷款还款政策仍按原合同利率执行。”
中泰证券分析认为：存量房贷全面缩减的可能性较低。
08-09 存量抵押贷款利率调整过程：2008年10月22日，中国人民银行扩大住房抵押贷款浮动范围。 商业性个人住房贷款未偿还部分的利率水平。 但股票抵押贷款利率强制调整政策却从未公开宣布。 2009年初，大银行率先在部分地区推出存量房贷利率优惠。
2008-2009年，现有住房贷款利率置换比例预计低于6%。 2008年，贷款基准下调了189个bp，而2009年上市银行个人贷款加权平均利率比2008年下降了194个bp。剔除基准下调的影响，即贷款利率下降的影响。新增抵押贷款+股票置换的价格，对个人贷款利率的拖累约为5bp。 当时存量利率调整，住房贷款利率下限从85%下调至30%，下调约89bp。 粗略估计，约有6%的客户享受了库存置换（库存比例*减持率89bp=5bp）。 考虑到新股发行价格下行，预计实际享受股票置换的比例不足6%。
后续扣除：存量房贷全面降准的可能性较低。 一、本期住房贷款规模与上年差距较大。 国内住房贷款规模近40万亿元，是2008年的13倍，上市银行按揭贷款占比提升10个百分点，达到25%，是银行资产稳定的基础。 盘子。 2、“因城施策”实施多年，难以统一全面调整。 3、目的之一是为银行缓解提前还款压力提供可行路径。 房贷客户是银行最优质的客户类型之一，综合收益较高。 合理的降息计划总比客户流失要好。 合法化、法治化原则； 即针对优质客户实行差异化定价，低风险对应低回报，而没有提前还款能力的客户在博弈中不具备优势。
华鑫证券分析，央行周五首次就存量房贷利率调整直接表态，旨在缓解当前房地产市场触底反弹、居民和银行面临资产负债表缩表的困境。 此轮存量房贷利率下调不应像2008年那样一刀切，而更多是在存量房贷利率有步骤差别性下调的基础上。 与2008年一样，预计从中小型银行开始，逐步向国有大型银行蔓延。 现有抵押贷款的减少将有助于稳定房地产、恢复消费和经济复苏。
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