连平马泓：房地产周期内仍有“逆风”

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展望2023年下半年，房地产市场短周期或仍面临“逆风”。 中央政治局会议给市场带来了久违的暖风。 下半年住房政策将加大支持力度。 个人住房贷款政策利率预计将维持低位，市场利率或将小幅下降。

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执信投资研究院 连平 马洪 耿欣欣 李晓青

展望2023年下半年，房地产市场短周期或仍面临“逆风”。 中央政治局会议给市场带来了久违的暖风。 下半年住房政策将加大支持力度。 个人住房贷款政策利率预计将维持低位，市场利率或将小幅下降。 预计全年住宅销售仍有望实现小幅正增长，房价总体逐步稳定，土地市场供需结构改善。 预计下半年将出台更加有力、积极的政策，推动房地产建设“下半场”，缓解房企债务压力。 预计全年房地产投资降幅较上半年收窄。

1、本轮房地产周期趋于弱复苏

上半年房地产市场确实有所复苏。 随着前期政策措施的落实，房地产的至暗时刻已经过去，复苏通道已经打开。 虽然一季度房地产市场的“小春天”转瞬即逝，但对市场盲目悲观并不合适，房地产行业仍然具有持续发展的动力。

首先，政策处于相对支持阶段。 前期政策的进一步落实以及后续政策的持续放松，将继续为房地产行业提供相对宽松的政策环境。

二是居民收入逐步提高。 随着经济复苏，上半年城镇居民人均可支配收入增长5.4%，比一季度加快1.4个百分点。

三是新型城镇化不断推进，持续为房地产市场提供有效需求。 2022年，我国城镇化率为65.2%，户籍率在47%左右，距离发达经济体80%的平均水平仍有差距。

四是疫情扰动等因素消退，推动积压需求快速释放。

然而，当前住宅领域的购买力不如之前的类似周期。 近二十年来，房地产销售面积出现了三次负增长，分别是2008年、2014年和2019年。其中，2008年受全球金融危机影响，城镇居民可支配收入增速超过20%。 14%； 近两次房地产销售下滑时，城镇居民可支配收入增速为8%至9%，现在经历疫情影响后，城镇居民可支配收入增速仅为5%左右。 居民收入增长放缓是抑制住房需求扩张的重要因素之一。

住房金融支持政策相对温和。 抵押贷款利率下调幅度相对有限。 本轮房贷利率拐点始于2021年三季度末，截至2023年二季度末，LPR累计下调45个基点，个人贷款利率下降住房公积金贷款下降15个基点。 虽然这与目前国内银行整体贷款利率水平的管理有关，但与之前的100、150个基点相比，还是比较弱的。

房地产开发商实际上得到的财政支持很少。 虽然2022年三季度以来，商业银行在“保障房”专项贷款和“金融三支箭”的推动下，对房地产企业的贷款出现阶段性好转，但政策支持主要针对优质房企。房地产公司。 相对短命的中小房地产企业融资难问题尚未得到有效解决。 到2023年上半年末，房地产企业表外融资将持续减少，不少上市房地产企业已被交易所告知将退市或存在退市风险； 民间融资能力也相对缺乏，上半年房企自筹资金下降20%以上，这在以往是非常罕见的。

在全国大部分地方政府的房地产支持政策背景下，在央行、政策性银行和各大国有银行加大住房金融资源投入力度的情况下，纷纷推出开发贷款支持计划，由于疫情的影响和房地产企业的长期债务压力，对房地产市场主体的两个重要板块产生了很大的影响——住宅领域和房地产公司——房地产市场很难像2009年、2013年和2016年那样快速修复。

综合判断认房不认贷要来了 下半年能否止跌，预计今年内房地产市场可能呈弱复苏态势。 在相对宽松的住房政策支持下，短期内进一步快速下滑的局面有所缓解，但与往年的复苏周期相比，复苏过程可能会出现不少波折，实际现金流情况也有所缓解。有些房地产公司可能很穷。 投资难以全面好转。 房地产投资有望回归正值，这需要商品房销售的持续复苏和外部资金的支持。 年内投资下行风险依然存在，对经济增长的拖累仍需关注。

2、房地产政策支持力度有望进一步加大

下半年，房地产政策仍将保持偏暖基调。 7月份的政治局会议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产政策”。 支持政策的基本思路是继续以改善住房销售、激活需求为重点； 提高优质房地产企业拿地扩张能力，加大新建和保交楼投资力度，尽可能防范房地产企业大规模风险发生。 在“房子是用来住的、不是用来炒的”、“因城施策”的政策背景下，各地将进一步探索出台有利于房地产市场稳定的政策，逐步实现房地产市场稳定。房地产市场“三稳”目标。

需求方面，调整方式主要是降低购房门槛、增加交易活跃度。 抵押贷款利率预计将小幅下降。 随着6月份央行下调LPR基准利率，商业银行房贷基准利率也将相应下调，导致首套房、二套房贷款利率进一步下降。 限购政策有望进一步放松。 预计下半年将有更多三线城市效仿扬州的做法，放松楼市限制政策，逐步取消限购、限贷、限售，推动楼市复苏。 可能会有更多城市采用“转让带抵押”的二手房交易模式，适度降低二手房交易税率，降低经纪服务费率。 对于房地产市场供需关系紧张的一二线城市，不排除必要时部分或全部城市地区逐步适度取消限购政策，增加购房购房补贴提振住房交易市场信心。

供给侧，政策支持主要是保障房地产企业合理融资需求，做好房地产企业风险管控，优化土地交易制度。 6月底，央行和金监局将房地产企业两项重要融资业务期限延长至2024年底，并提出下一阶段将保持合理适度的房地产融资，加大保交房金融支持力度，推动行业风险市场化出清。

预计有关部门将加快审批房地产企业债券融资、股权融资，满足行业合理融资需求，推动行业并购重组，不断完善和优化房地产企业资产和结构。房地产企业的负债。 预计下半年可能加大“保障性住房”信贷支持力度，促进商品房竣工和现房销售。 土地市场仍有改善空间。 预计一些大城市有望陆续释放优质土地，提高住宅用地供应比例。 对于房地产企业拿地占用资金，有条件的城市可适当提高土地拍卖溢价率，调动参与房地产企业的积极性。

三、房地产市场投资信心仍需提振

当前，房地产市场全面复苏的基础还不牢固。 需求主要集中在一线城市及周边三线城市和重点二线城市。 近两年积累的住房需求有望持续释放。 在经历年初的快速释放后，剩余几个月可能会进入平稳状态，对房市的担忧可能会持续到第三季度，并成为年内的最低点。 四季度，随着居民收入的恢复和房屋竣工结束的力度加大，销售有望回暖。 传统的“金九银十”行情或许难以再现，但个别大城市的高端楼盘仍然具有不错的吸引力。 2022年四季度的低基数也将在技术上帮助四季度房地产销售的增长。 预计全年商品房销售面积同比小幅增长2%至3%，销售由负转正。

销售利润率的改善将有助于更多城市房价止跌企稳。 商品住宅价格环比走势与房屋销售表现基本同步。 预计三季度房价可能环比小幅下滑，四季度恢复正值。 大部分二三线城市商品房库存较高，去库存过程相对曲折。 结合同类周期表现，预计年底，全国新建住宅价格同比上涨1.5%，二手房价格同比上涨0.5% -同比。 一些大城市的房价相对坚挺，得益于商品房库存较低以及近三四季度土地价格上涨。 预计一线城市新建住宅价格同比上涨3%，二手房价格同比上涨2%。

土地市场仍将集中在大城市及其周边地区。 房地产企业的利息支出和偿债压力仍然不小。 土地拍卖市场的主要参与者仍以风格相对稳定的央企和地方国企为主。 下半年财务状况比较充裕的时候会选择性参与。 预计一些大城市将释放更多优质土地。 央行已经表示支持优质房地产企业的开发贷款。 客观来说，一些优质房企也需要补库。 据测算，目前优质房企的库存（土地储备）处于较低水平。 综合测算，A股、H股上市前30名房企库存占总资产的比例，到2022年底将降至45.9%，为2020年疫情以来第二低点。 这也不难解释为什么2023年上半年，华润、保利、中海等央企国企年内拿地金额位列前三。

房地产投资信心依然不足。 考虑到房屋销售和土地市场尚未全面好转，且多数房地产企业资金仍处于紧张状态，区域房地产投资主要由东部沿海地区拉动，房地产开发下行风险较大。年内房地产投资依然存在。 从房企资金来源来看，下半年增量资金主要来自预收账款、存款和个人按揭贷款。 增速有望小幅改善，“保障性住房”专项贷款将继续为住房竣工提供支持。 房企表外“去杠杆”行为可能大概率持续，主要是中资离岸美债和信托余额将持续减少。 对于在建工程建设资金判断，大型优质房企有望获得银行对相关贷款延期的支持，但大部分中小型开发商进一步注资的可能性较小。 综合判断，预计下半年房地产投资仍存在一定下行风险。 三季度压力会相对较大，四季度有望小幅反弹。 全年累计房地产投资同比或下降7%。

四、维护房地产市场健康运行的政策建议

当前房地产市场正逐步由全面低迷转向复苏，但房地产市场复苏面临的阻力和潜在风险也不容低估。 居民资产负债表的修复需要更多的耐心，相应的个人住房贷款的发放节奏也可能比以前更长。 要充分认识房地产企业的风险。 房地产开发商面临经营困难、不良贷款增加、融资可持续性等问题。 为更好释放市场需求、防控房地产企业风险，提出九项具体政策建议。

建议一：引导商业银行进一步为居民提供稳定的住房信贷支持。 针对首套房刚性需求，符合条件的城市应降低住房贷款首付比例，其中重点二线城市和部分一线城市建议降低5个百分点； 加大地方公积金政策宽松力度，公积金贷款最高额度可提高5万元至10万元。 确保全年新增个人住房贷款2.3万亿元至2.5万亿元，带动商业银行个人住房贷款比重提高0.2至0.3个百分点。

建议二：重点支持住房刚性需求，保障首套房低价。 对房地产市场相对低迷的城市，预留首套房贷款利率优惠政策实施空间或逐步取消首套房贷款利率下限。 为减轻商业银行压力，可出台中央财政贴息贷款政策，对降息后的利率给予财政补贴，执行期限暂为一年。 按照近三年个人按揭贷款与住房销售平均1：5.8的杠杆比计算，涉及的住房贷款金额约为400亿元，对应的杠杆住房销售约为2500亿元。

建议三：对刚性需求、改善性需求购房者阶段性给予优惠贷款。 为缓解购房者首次购房成本，建议实施个人按揭贷款、公积金贷款优惠还款计划。 贷款利率降低20%，优惠期限为二至三年。 优惠期满后，商业银行可与贷款人协商将这部分优惠贷款提前分配至剩余期限。

建议四：适度放宽一二线城市限购限贷，释放需求、扩大销售、回收资金。 当前，我国房地产市场供需关系发生重大变化。 此时，限购、限贷政策放松的条件已经具备。 全国住房需求主要分布在一二线城市和东部沿海地区。 得益于产业结构、社会公共服务、优质教育资源等因素的支撑，也给一线和重点二线城市带来了更加刚性和改善的住房需求。 国内外历史经验表明，在放松限制措施的同时，有效增加住房供应，积极调控地价，合理引导市场预期，不会导致房价过快上涨。

建议五：保持对优质房地产企业合理的融资支持。 建议商业银行加快开发贷款审批发放速度，适当提高开发贷款占贷款余额的比重，满足优质房地产企业合理资金需求。 鼓励和推动大中型商业银行加大意向综合授信额度发放力度，切实落实与房地产企业签订的意向协议。 建议全年新增房地产企业银行开发贷款1.75万亿元至2万亿元，开发贷款占银行体系全部信贷存量的比重逐步提高至6%至6.5 %。

建议六：加快落实房地产企业定向宽松计划，稳妥有序增加“保障性住房”专项贷款、并购贷款和再融资规模。 针对优质房地产企业和证照齐全的房地产项目，加大银行对房地产项目建设“下半场”的金融支持力度，加大政策性银行“保障性住房”专项贷款、并购贷款和商业银行“ “保障房”再融资，年内将释放约7000亿元“保障房”相关贷款，改善相关房企现金流压力，逐步发挥稳定房企经营预期的作用。 鼓励金融机构平稳有序开展并购贷款，重点支持优质房地产企业并购困难房地产企业优质项目。 建议银行全年参与并购贷款规模3000亿左右。 建议商业银行适度加大对房地产企业的再融资力度，并通过较低的再融资利率降低房地产企业的融资成本。

建议七：为房地产企业营造宽松的非银行金融环境，创新用好“住房金融支持政策二箭、三箭”。 加大房地产不良贷款处置力度，创新房地产企业转型金融工具。 对于资质较好的房地产企业，可增加直接金融支持，包括利用债券、信托、REITs、信用违约互换（定向增发CDS）或信用风险缓释权证（CRMW）等工具。 建议2023年将房地产企业内地信用债发行规模增加至6000亿元至7000亿元。 对于经营相对困难、存量资产较好的房地产企业，可考虑合理运用地方救助资金或引入资产管理公司AMC，缓解其短期现金流和债务压力，降低流动性风险和债务违约风险。 建议扩大房地产相关企业及相关行业（包括建筑业或与房地产建设上下游密切相关的行业）股权融资范围，做好重启股权融资工作办好房地产企业，有效发挥资本市场直接融资功能。

建议八：探索设立全国房地产基金，中长期支持行业不良资产处置。 由于房地产开发商存量资产巨大，中长期来看，受制于股本回报率持续下降，房企降杠杆的行为可能会长期持续。 目前，已有近10家内地上市房企已收到或已收到交易所退市处理函，长期贷款总规模超过600亿元，债务总规模超过1000亿元。 这部分债务未来很有可能成为商业银行的不良贷款。 高的。 如果仅仅依靠政策性银行和大型国有银行来承担其不良贷款，可能只是短期的。 因此，政策需要中长期落地，为房地产行业系统性“减负”做好准备。

为做好前瞻性准备，建议研究设立国家房地产基金。 初步规模可以在3000亿元左右，大致覆盖了目前商业银行对房地产企业的不良贷款规模。 未来几年将持续注入资金，系统性、中长期性应对房地产金融风险。

建议九：切实增加一线和重点二线城市土地供应。 从上半年土地拍卖情况来看，部分大城市土地拍卖高价成交，相关优质房企拿地热情十分高涨。 但由于集中供地数量总体有限，土地交易总量相对较小。 下半年，不少大城市出现了两次以上的集中拍卖土地。 地方政府要增加土地供应数量，提高土地质量认房不认贷要来了 下半年能否止跌，更好地满足房地产企业的土地储备需求，及时有效地增加市场。 供应。